52,936
住宅成交宗数
2026Q1，同比 -10.7%
马来西亚地产专题系列 01｜公开摘要
马来西亚住宅地产研究 2026
需求仍在，购买力与产品适配正在重新划分市场。
RM22.603bn
住宅成交额
2026Q1，同比 -7.8%
+1.7%
名义 MHPI
实际 MHPI 约 +0.1%，接近持平
32,801
住宅已建成未售
其中 68.5% 总价不高于 RM500,000
77.1%
中低总价成交占比
总价不高于 RM500,000
+11.6%
住宅贷款申请额
2026 年 6 月同比；批准额仅 +2.9%
Central judgement
市场焦点已从需求总量，转向需求能否完成交易
住宅需求并未消失，但只有一部分能在首付、月供、其他债务、信贷审核、通勤和产品条件同时匹配时转化为购买。名义价格韧性、成交收缩、库存上升和城市分化，是同一轮结构调整的不同表现。
Five findings
五个核心结论
城市表现明显分化
吉隆坡住宅成交量基本持平而成交额上升；柔佛、雪兰莪和槟城的宗数与金额均下降。全国平均无法代替城市判断。
低总价是必要条件，但不是充分条件
RM500,000 以下同时占住宅成交 77.1% 和已建成未售 68.5%。区位、交通、空间、维护成本和融资资格仍会决定产品能否售出。
购买力取决于融资条件
报告以州别收入分位和三组利率、期限、LTV、偿债占比情景测算购买力。结果用于说明条件差异，不代表银行审批。
四个重点市场需要四套经营判断
吉隆坡与槟城的高层库存占比更高；雪兰莪的收入优势尚未阻止成交收缩；柔佛的 RTS Link 与 JS-SEZ 利好需要时间转化为住房需求。
政策只能减少部分交易障碍
首套房印花税豁免、SJKP、MM2H、州属准入和税费会改变成本与资格，但不能替代合适的住宅、稳定租金和退出流动性。
Evidence snapshot
价格韧性与流动性走弱可以同时成立
住宅与服务式公寓属于不同库存池，不能合并成“空置住宅”；成交额除以宗数也不能当作同质房价。
2026Q1 全国住宅市场关键变动
同比；实际 MHPI 采用可比季度平均 CPI 调整。
已建成未售：住宅与服务式公寓分列
单位：套。两类物业的规划、用途和买家不同。
Full report
完整版研究范围
完整版保留公开摘要未展开的完整证据、购买力模型、城市比较、政策边界、情景推演、行动建议和核心来源。
市场、库存与价格
成交量、成交额、MHPI、新盘销售、已建成及未来供应压力。
家庭购买力模型
收入分位、利率、期限、LTV 和住房偿债占比的敏感性比较。
四个重点城市
吉隆坡、雪兰莪、柔佛、槟城的交易、库存、产业与交通机制。
政策、外籍买家与行动
首购支持、SJKP、MM2H、州属准入、税费、情景与监测面板。
研究边界：模型用于比较条件，不是银行授信、估值或投资建议。主要来源包括 NAPIC、DOSM、Bank Negara Malaysia、MIDA、财政部、MOTAC、LHDN 及相关官方机构。
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